به گزارش بورس فوری، بازار مسکن ایران سالهاست با افزایشهای پیدرپی قیمت مواجه است؛ افزایشی که اغلب به تورم عمومی یا کمبود عرضه نسبت داده میشود. اما فعالان صنفی و کارشناسان بازار مسکن معتقدند واقعیت پشت پرده گرانی مسکن، فراتر از این عوامل آشکار است و بازیگرانی پنهان، بهصورت غیرشفاف نبض قیمتها را در دست گرفتهاند. بانکها و پلتفرمهای آنلاین آگهی، دو ضلع اصلی این ساختار پنهان قیمتسازی معرفی میشوند؛ بازیگرانی که بدون پاسخگویی مستقیم، مسیر بازار را هدایت میکنند.
بانکها؛ بازیگران خاموش اما اثرگذار
بانکها طی سالهای گذشته به یکی از بزرگترین مالکان املاک شهری تبدیل شدهاند. املاک تملیکی، پروژههای نیمهتمام، زمینهای گسترده و ساختمانهای تجاری و مسکونی، بخش قابل توجهی از دارایی بانکها را تشکیل میدهد. همین تمرکز مالکیت، به آنها قدرتی داده که بتوانند بدون حضور آشکار در بازار، روند قیمتها را تحت تأثیر قرار دهند.
کارشناسان میگویند هرگونه تصمیم بانکها برای عرضه یا عدم عرضه این املاک، مستقیماً بر قیمتهای منطقهای اثر میگذارد. حتی برگزاری یک مزایده محدود با قیمت پایه بالا میتواند بهعنوان سیگنال قیمتی عمل کند و نرخهای پیشنهادی در کل یک محله یا منطقه را افزایش دهد. این در حالی است که نقش بانکها در بازار مسکن شفاف نیست و نظارت مشخصی بر نحوه قیمتگذاری و زمان عرضه داراییهای ملکی آنها وجود ندارد.
بنگاهداری پنهان و سوداگری آرام
بانکها در ظاهر موظف به فروش املاک مازاد خود هستند، اما در عمل بسیاری از این داراییها بهعنوان ابزار سودآوری نگهداری میشوند. خرید املاک با قیمت کارشناسی پایینتر و فروش آنها با نرخهای بالاتر، نوعی سوداگری آرام و لایهای را شکل داده است. این افزایش قیمتها بهتدریج و بدون شوک ناگهانی رخ میدهد، اما اثر آن در نهایت بر دوش خریداران واقعی مسکن سنگینی میکند.
به گفته فعالان بازار، این روند باعث میشود گرانی مسکن نه بهصورت انفجاری، بلکه خزنده و پنهان اتفاق بیفتد؛ بهگونهای که جامعه زمانی متوجه عمق افزایش قیمتها میشود که دیگر توان ورود به بازار را از دست داده است.
پلتفرمهای آگهی؛ کارخانه تولید قیمتهای توهمی
در کنار بانکها، پلتفرمهای آنلاین آگهی مسکن به یکی از مهمترین عوامل شکلگیری انتظارات تورمی در بازار تبدیل شدهاند. این سامانهها که قرار بود ابزار شفافیت باشند، در عمل به مرجع اصلی قیمتسازی تبدیل شدهاند. قیمتهایی که در این پلتفرمها درج میشود، لزوماً بازتاب معاملات واقعی نیست و اغلب بر اساس حدس، مقایسههای غیرکارشناسی و چشموهمچشمی مالکان تعیین میشود.
ثبت آگهیهای تکراری، فایلهای غیرواقعی و قیمتهای بدون پشتوانه کارشناسی، فضایی ایجاد کرده که در آن «توهم فروش» جایگزین معامله واقعی شده است. این قیمتهای غیرواقعی بهتدریج به ذهنیت عمومی جامعه نفوذ میکند و فروشندگان و حتی خریداران را به سمت پذیرش نرخهای بالاتر سوق میدهد.
اختلاف قیمت آگهی؛ نشانهای از نبود نظارت
یکی از نشانههای آشکار نبود نظارت، تفاوت هزینه ثبت آگهی در مناطق مختلف شهری است. این اختلافها هیچ مبنای کارشناسی روشنی ندارد و عملاً به ابزاری برای درآمدزایی پلتفرمها تبدیل شده است. در چنین شرایطی، مشاوران املاک و پلتفرمها بهطور ناخواسته یا آگاهانه در فرآیند قیمتسازی شریک میشوند و بازار از مسیر واقعی خود فاصله میگیرد.
تا چند سال پیش، دستکم میانگین قیمت معاملات واقعی در هر منطقه، مرجع تصمیمگیری خریداران و فروشندگان بود. اما امروز، دسترسی به قیمت واقعی تقریباً غیرممکن شده و بازار بر پایه قیمتهای درجشده در پلتفرمها حرکت میکند؛ قیمتهایی که اغلب توسط افراد غیرمتخصص تعیین میشوند و هیچ الزامی به انجام معامله با آن نرخ وجود ندارد.
نقش مغفول مشاوران املاک
در این میان، مشاوران املاک که میتوانند نقش کارشناسی و تعدیلکننده بازار را ایفا کنند، تحت فشار هزینههای سنگین فعالیت قرار دارند؛ از اجاره دفتر گرفته تا هزینه پلتفرمهای آنلاین. در عین حال، حقالزحمه آنها سالهاست که تغییری نکرده است. این تناقض، توان ایفای نقش نظارتی مشاوران را تضعیف کرده و میدان را برای بازیگران پنهان باز گذاشته است.
گرانی مسکن امروز صرفاً نتیجه عرضه و تقاضا نیست؛ بلکه حاصل ترکیب بنگاهداری بانکها، سوداگری پنهان و قیمتسازی توهمی در پلتفرمهای آنلاین است. تا زمانی که شفافیت در عرضه املاک بانکی، نظارت مؤثر بر پلتفرمهای آگهی و بازگشت قیمتگذاری کارشناسی به بازار محقق نشود، روند افزایش قیمتها ادامه خواهد داشت. در این شرایط، بازنده اصلی بازار، متقاضیان مصرفی و خانوارهایی هستند که هر روز فاصلهشان با خانهدار شدن بیشتر میشود.